Sta comprando o vendendo casa? Ecco cosa preparare
← Torna a tutti gli elenchi dei documenti
Comprare o vendere casa è un passo importante. Qui trova l’elenco di quello che di solito ci serve, diviso tra chi vende e chi compra. Se avete già firmato un compromesso (contratto preliminare), ci mandi subito una copia: è il punto di partenza.
Non ha tutto? Nessun problema: ci mandi quello che ha, al resto pensiamo noi. Le visure catastali e ipotecarie le facciamo direttamente in studio.
Cosa deve preparare chi vende?
- ☐ Documento d’identità valido e codice fiscale (va bene la tessera sanitaria)
- ☐ Se è sposato: ci dica se è in comunione o in separazione dei beni. Se è separato o divorziato, ci serve il provvedimento
- ☐ Se non è cittadino dell’Unione europea: il permesso o la carta di soggiorno
- ☐ L’atto con cui ha comprato la casa (lo chiamiamo “atto di provenienza”). Se l’ha ereditata, ci bastano i dati della successione ed eventualmente il testamento
- ☐ La planimetria catastale, se ce l’ha. E ci dica se ha fatto lavori interni, come spostare una parete o unire due stanze: la planimetria deve corrispondere a com’è la casa oggi
- ☐ Le pratiche edilizie: licenza, permesso di costruire, condono, CILA o SCIA per lavori fatti negli anni, agibilità. Per le case costruite prima del 1° settembre 1967 di solito basta una dichiarazione
- ☐ L’APE, l’attestato di prestazione energetica: lo rilascia un tecnico abilitato e per le abitazioni è obbligatorio. Non serve per box, cantine e terreni
- ☐ Una dichiarazione dell’amministratore di condominio che attesti che le spese sono pagate e se ci sono lavori straordinari già deliberati
- ☐ Se ha ancora un mutuo sulla casa: il nome della banca. Ci coordiniamo noi perché sia chiuso il giorno del rogito
- ☐ Se vende un terreno: il certificato di destinazione urbanistica, che si chiede al Comune
Cosa deve preparare chi compra?
- ☐ Documento d’identità valido e codice fiscale (va bene la tessera sanitaria)
- ☐ Se è sposato: ci dica se è in comunione o in separazione dei beni. Se è separato o divorziato, ci serve il provvedimento
- ☐ Se non è cittadino dell’Unione europea: il permesso o la carta di soggiorno
- ☐ Se compra con un mutuo: il nome della banca e del suo referente (vedi documenti per il mutuo)
- ☐ Se è la sua prima casa: ci dica dove ha la residenza e se possiede già altre case. Se ne ha una comprata con le agevolazioni, potrà venderla entro due anni
- ☐ Se nell’ultimo anno ha venduto una prima casa: l’atto di acquisto e quello di vendita. Potrebbe spettarle un credito d’imposta
E per il pagamento?
La legge chiede di indicare nell’atto come viene pagato il prezzo. Ci mandi quindi gli estremi di assegni o bonifici già fatti (caparre, acconti) e ci dica come verrà pagato il saldo. Se c’è un’agenzia immobiliare: nome dell’agenzia, importo della provvigione e fattura.
Quanto si paga di imposte?
Facciamo un esempio. Compra da un privato la sua prima casa, con una rendita catastale di 1.000 euro. Le imposte non si calcolano sul prezzo, ma sul valore catastale: 1.000 × 1,05 × 110 = 115.500 euro.
- imposta di registro (2%): 2.310 euro
- imposte ipotecaria e catastale: 50 + 50 euro
- totale: 2.410 euro
Se non è prima casa, il registro sale al 9% (moltiplicando la rendita rivalutata per 120 invece che per 110). Se invece compra da un’impresa che vende con IVA, paga l’IVA al 4% sulla prima casa (10% negli altri casi) più 200 euro ciascuna per registro, ipotecaria e catastale. L’imposta già pagata per registrare il compromesso si scala da quella del rogito. Le agevolazioni “under 36” non sono state prorogate.
Domande che ci fanno spesso
Chi sceglie il notaio? Di solito chi compra, perché è lui a sostenere le spese dell’atto (salvo accordi diversi).
E se ho fatto lavori senza permessi? Ce lo dica subito: in molti casi si può sistemare prima del rogito, con l’aiuto di un tecnico.
Vuole saperne di più? La compravendita · Comprare la prima casa
Come ci manda i documenti?
Basta una email a ganedda@notariato.it, meglio con i file in PDF, scrivendo nell’oggetto il tipo di atto e il cognome. Gli originali dei documenti d’identità li porti il giorno della firma.
Quanto costa l’atto?
Su richiesta le prepariamo un preventivo scritto, con spese, imposte e compenso indicati separatamente.
📞 Ha dubbi? Ci chiami allo 06 8845920 o allo 06 92091887, ci scriva a ganedda@notariato.it oppure usi il modulo della pagina Contatti.
Le indicazioni sono generali e aggiornate a ottobre 2026: documenti e imposte possono cambiare a seconda del caso concreto.
Notaio Giovanni Anedda – Piazza Buenos Aires n. 5, 00198 Roma