Fino ad ora abbiamo fatto un breve riepilogo della tassazione degli acquisti prima casa ed esaminato le ipotesi non espressamente contemplate dalla norma di più facile interpretazione. Questo comunque non toglie la possibilità di futuri capovolgimenti interpretativi, stante la novità della normativa. Ora, ritengo opportuno parlare degli aspetti più vischiosi, ossia quelle ricadute interpretative che sono (purtroppo) causate da una frettolosa formulazione della norma.
- Imposta di bollo e tasse ipotecaria e catastale. Come avevo indicato nella prima puntata di questa breve guida, quando l’atto è “assoggettato ad imposta proporzionale di registro” non sono dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo. Ora, a seguito della nuova normativa, l’atto non sarebbe assoggettato ad imposta proporzionale di registro per cui, secondo un’interpretazione affermata da alcuni, sarebbero comunque dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo, con un aggravio di 320 euro totali. È un’interpretazione che secondo me va contro lo spirito della legge perché è evidente che non sono state considerate le tasse indicate perché nella testa del legislatore queste tasse non erano dovute ab origine. Il problema è che sul piano letterale questa interpretazione non è infondata ed è proprio il tenore letterale a suggerirla;
- Due acquirenti di cui solo uno può godere delle agevolazioni. Cosa succede nel caso in cui gli acquirenti siano due ma solo uno possa godere dell’agevolazione in oggetto? La risposta è semplice: solo uno chiederà l’agevolazione che pertanto ridurrà in proporzione l’imposta di registro. Si supponga il caso di Tizio e Caio che acquistano una prima casa che sconterebbe un’imposta di registro di 1.600 euro oltre i 100 euro di imposta ipotecaria e catastale. Solo Tizio può godere delle nuove agevolazioni del decreto sostegni bis. Supponiamo che Tizio e Caio comprino metà ciascuno per cui l’acquisto sconterà metà imposta di registro (800 euro) e metà imposte ipotecarie e catastali (50 euro in totale). Tuttavia secondo qualche interpretazione sarebbe comunque dovuto l’importo minimo di 1.000 euro (per la parte non agevolata) e i 320 euro di tasse ipotecarie, catastali e bollo (per la parte agevolata), riducendo grandemente il vantaggio dell’agevolazione. Ritengo questa interpretazione arbitraria perché non sorretta da dati normativi e totalmente contraria allo spirito della legge. Al fine di fugare ogni dubbio è auspicabile un’interpretazione autentica volta a rendere l’applicazione della legge conforme alle intenzioni del legislatore;
- Significato dell’espressione acquisto “in favore”. L’espressione acquisto “in favore” sembra deporre nel senso che non è necessario che il prezzo dell’immobile venga pagato dall’acquirente. Questo è il tipico caso dei genitori che comprano la casa alla prole, cosa possibile se la prole in questione non fa parte del nucleo familiare ed ha un reddito Isee inferiore a 40.000 euro. Considerate che nella mia sede (Roma) ho visto compravendite di prime case di prezzo ben superiore al milione di euro per cui il decreto sostegni avvantaggerebbe chi ha la fortuna di provenire da famiglie abbienti. Non è chiaro se si tratti di una cosa voluta o meno, fatto sta che la legge sembra includere l’agevolazione anche in questi casi;
- L’Isee come parametro di inclusione nell’agevolazione. Si supponga che una figlia viva ancora con i genitori ma che abbia già un reddito autonomo. Teoricamente il reddito della figlia fa cumulo con quello dei genitori ai fini dell’Isee per cui si troverà probabilmente nella situazione di non poter godere dell’agevolazione mentre il suo caso è proprio uno di quelli che dovrebbe essere incluso. Questa sarebbe, per certi versi, l’ipotesi inversa rispetto alla precedente e sarebbe il colmo se non potesse godere dell’agevolazione;
- La disciplina degli atti soggetti ad Iva. La disciplina degli atti soggetti ad Iva è la meno chiara di tutte. L’acquirente deve versare l’Iva ma si può detrarre un corrispondente importo in occasione di successivi adempimenti fiscali. Va detto che l’agevolazione è potenzialmente molto maggiore perché normalmente l’Iva è di importo molto più alto dell’imposta di registro e inoltre:
- non c’è alcuna esenzione per le imposte fisse. Ciò significa che probabilmente le imposte fisse vanno pagate. A dirla tutta c’è anche chi ha ipotizzato l’esenzione dalle imposte fisse se l’Isee dell’acquirente non supera i 40.000 euro. Tuttavia, si tratta di un’interpretazione poco aderente al lato letterale;
- non c’è limite Isee. In altri termini, se compro l’attico nel condominio di nuova costruzione che costa una cifra (pur senza essere un immobile di lusso) posso godere delle nuove agevolazioni. La cosa curiosa è che la mancanza del limite Isee non sembra una dimenticanza visto che il limite di età è ben presente.
Spero che questa mia piccola guida sia stata utile. Come ho già detto, le semplificazioni sono necessarie in una sede come un sito internet o un social network. Per ulteriori chiarimenti o spiegazioni non esitate a contattarmi.