Categoria: blog

La volta scorsa ho fatto una rapida illustrazione della tassazione dei trasferimenti immobiliari con agevolazioni prima casa soggetti ad Iva o ad imposta di registro. Abbiamo visto che l’atto soggetto ad Iva è in genere fiscalmente più oneroso per l’acquirente mentre l’atto soggetto ad imposta di registro ha il “contrappeso” di dover pagare un’imposta minima di 1.000 euro. Ora è tempo di esaminare più in dettaglio il decreto sostegni bis. Tenete sempre conto che si tratta di una normativa molto recente per cui ciò che scrivo è ancora soggetto a possibili evoluzioni interpretative. Inoltre, E SOPRATTUTTO, la normativa fiscale è molto più complicata di quanto sembra per cui sono consapevole che quanto scritto è una semplificazione che però ritengo utile a fini descrittivi.

Ora, in base al decreto sostegni bis cosa succede? Succede che le discipline tra atti soggetti ad imposta di registro ed atti soggetti ad Iva sono molto diverse e infatti:

• Atti soggetti ad imposta di registro proporzionale:
  • È sancita per le “prime case di abitazione”;
  • È stabilito un limite di età;
  • È stabilito un limite di reddito familiare;
  • Non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• Atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto:
  • È sancita (con richiamo al comma precedente) per le “prime case di abitazione”;
  • È stabilito un limite di età;
  • NON è stabilito un limite di reddito familiare;
  • Sono dovute le imposte fisse (Registro, ipotecarie, catastali, tasse e bollo)

Ancora è troppo presto per avere delle prassi univoche però il dato letterale è abbastanza discordante. Quella sull’imposta di registro appare a prima vista un’agevolazione in favore degli acquirenti di prime case mentre quella sull’Iva come un’agevolazione per rilanciare il settore delle costruzioni, essendo in astratto estendibile anche a chi sorpassa il limite dei 40.000 euro annui. Infatti, l’Iva va versata immediatamente (con successiva detrazione) così come vanno versate immediatamente le imposte fisse, cosa che lascia inalterato l’esborso economico da affrontare in sede di acquisto rispetto alla disciplina previgente.

Ora, la normativa presenta diversi punti dubbi. Alcuni sono stati chiariti quasi subito, altri sono ancora in una fase di dibattito. Vediamo prima quelli più semplici:

• L’agevolazione spetta anche in caso di acquisto di pertinenze? Il dubbio nasce dalla lettera della legge che contempla solo le “prime case di abitazione” per cui un’interpretazione letterale porterebbe ad escludere gli acquisti di pertinenze. In realtà (per ora) non pare che ci siano grossi dubbi sull’inclusione delle pertinenze nell’ambito applicativo dell’agevolazione;
• Quali sono i “soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato?” L’incertezza riguarda l’anno cronologico o l’anno solare di stipula dell’atto. Fermo restando che l’espressione usata rimane comunque dubbia, per ora di sicuro l’agevolazione spetta ai nati a partire dal 1° gennaio 1986 e quindi l’”anno” da considerare è quello solare e non quello cronologico. Si faccia l’esempio di un soggetto nato il 1° giugno 1986 che acquista casa il 1° ottobre 2021. Se si considera l’anno solare allora l’agevolazione spetta perché al 31 dicembre 2021 (anno in cui l’atto è rogitato) l’acquirente non ha ancora compiuto 36 anni. Se invece si considera l’anno cronologico (ossia al 30 settembre 2022, cioè passato un anno dall’atto di acquisto) allora l’agevolazione non spetta perché al 30 settembre 2022 l’acquirente ha già compiuto 36 anni;
• Può godere dell’agevolazione chi intende acquistare un immobile attualmente non abitativo ma che si impegna a trasformare in abitativo? Anche in questo caso è l’espressione “prima casa di abitazione” a generare il dubbio. Ad oggi sembra che gli acquisti di immobili non abitativi siano esclusi dal nuovo regime agevolato per cui, ad es. chi volesse comprare un ufficio per convertirlo a propria abitazione, potrà godere delle agevolazioni prima casa ma non di quelle del decreto sostegni bis.

Martedì 25 maggio 2021 è stato approvato il c.d. “decreto sostegni bis” (decreto-legge n. 73/2021) che prevede alcune importanti agevolazioni fiscali per le compravendite immobiliari. Fin da ora si anticipa che la novella sta creando parecchie incertezze interpretative. Vediamo cosa dice la normativa in oggetto (art. 64 commi 6 e 7):

• Comma 6: Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (…) e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale (ossia catastale, nda) se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (…) non superiore a 40.000 euro annui.
• Comma 7: Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (…); può altresì essere utilizzato in compensazione (…). Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

A completamento si aggiunge che il comma 8 prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui contratti per un acquisto che rientri nelle ipotesi dei commi 6 e 7. Prima però di spiegare le norme è importante fare uno (anzi due) passi indietro e spendere qualche parola sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Perché? Perché così si capisce meglio la ragione per la quale queste norme sono scritte in tal modo.

I trasferimenti immobiliari sono fondamentalmente assoggettati a due imposte proporzionali alternative tra di loro: l’imposta di registro e l’imposta sul valore aggiunto (o Iva). Ciò significa che se l’atto paga l’imposta di registro proporzionale allora non pagherà l’Iva mentre se pagherà l’Iva (che è sempre proporzionale) pagherà solo una modesta imposta fissa di registro (200 euro). In linea di principio l’imposta di registro si applica nei trasferimenti tra privati mentre l’iva si applica quando si acquista da un costruttore. Oltre queste imposte vi sono:

• L’imposta ipotecaria;
• L’imposta catastale;
• La tassa ipotecaria (che è diversa dall’imposta ipotecaria);
• La tassa catastale (che è diversa dall’imposta catastale)
• L’imposta di bollo.

Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di euro 50 ciascuna quando il trasferimento è assoggettato ad imposta di registro mentre sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna quando l’atto è assoggettato ad Iva. Le tasse ipotecarie, catastali e il bollo hanno anch’esse importi fissi pari rispettivamente a 35 euro (tassa ipotecaria), 55 euro (tassa catastale) e 230 euro (bollo). Inoltre, quando l’atto è “assoggettato ad imposta proporzionale di registro” non sono dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo.

Forse è utile un piccolo schemino

Senza andare troppo nel dettaglio, il 2% sul valore catastale è un’aliquota generalmente più favorevole perché solitamente il valore catastale è inferiore al prezzo. In parole povere, per l’acquirente l’atto soggetto ad Iva è molto più oneroso dal punto di vista fiscale. L’atto soggetto ad imposta di registro proporzionale però deve sempre pagare un’imposta di registro minima di 1.000 euro. Per cui si pagano 1.000 euro anche se il calcolo del 2% sulla base imponibile da un risultato inferiore.

Per ora tutto chiaro? Allora fermiamoci qui.

Alla prossima!

Periodicamente si torna a parlare di alcuni tabù fiscali. I principali sono l’imposta patrimoniale e l’aumento dell’imposta di successione. Qualche giorno fa il segretario del PD Enrico Letta ha accarezzato l’idea tassare maggiormente le successioni dei “grandi patrimoni” ossia quelli superiori a 5 milioni di euro. Subito l’opinione pubblica si è divisa tra favorevoli e contrari, ciascuno con ragioni a proprio sostegno.

I favorevoli sostengono anzitutto che l’Italia, da questo punto di vista è una specie di paradiso fiscale visto che abbiamo delle imposte di successione irrisorie. In realtà non è proprio così nel senso che, sì, è vero che le nostre imposte sono molto basse, ma anche negli altri paesi esistono metodi per pagare imposte di successione molto basse. L’argomento più sensato è quello secondo cui la tassa di successione contribuisce a rimuovere ostacoli all’uguaglianza sostanziale dei cittadini. Non a caso la tassa di successione è anche chiamata la “tassa sulla fortuna” perché si tratta di ricchezza che l’erede acquista grazie “alla fatica” del predecessore.

Anche le motivazioni dei contrari sono più che fondate. Si sostiene in primo luogo che è ingiusto tassare una ricchezza che è già stata tassata in sede di dichiarazioni dei redditi. Ossia: se io ho accumulato 5 milioni di euro lavorando e su quel lavoro ho già pagato le imposte sui redditi, è ingiusto che quel patrimonio venga ritassato in sede di successione. Inoltre, si afferma, per come è stato proposto, l’aumento dell’imposta potrebbe essere fiscalmente inefficiente ossia costare di più in apparato di recupero/riscossione rispetto al gettito fiscale atteso.

Entrambi gli orientamenti partono da petizioni di principio ossia su ciò che è giusto o sbagliato per cui non ha senso cercare di stabilire chi è nella ragione e chi nel torto. Chiaramente l’imposta deve essere costruita in modo molto attento ma fino ad ora il dibattito è rimasto a livello abbastanza superficiale.

Ci sono però due cose che trovo odiose nella proposta così come formulata. La prima è che viene fatta in un momento in cui si piangono parecchi morti e quindi a dir poco inopportuna dal punto di vista temporale. La seconda è l’utilizzo che si farebbe del maggior gettito sperato dall’imposta: dare un contributo di 10.000 euro ai diciottenni. Anzi, una “dote”. Ecco, oltre all’infelice uso del termine “dote”, questa è un’ulteriore conferma del fatto che quello italiano è un popolo incapace di guardare davvero al futuro. Perché invece di provvedere ad una ristrutturazione fiscale seria, ad una riforma a lungo termine del sistema di istruzione, ad un’ottimizzazione della spesa pubblica, ci si orienta verso la solita “elemosina di stato” spacciata come aiuto ai giovani ma che nelle (vere) intenzioni serve solo per accaparrare voti.

Perché, oggettivamente, con 10.000 euro non puoi avviare nessun progetto personale o imprenditoriale che sia. Con 10.000 euro non puoi andare a vivere da solo. Con un affitto irrisorio e mangiando scatolette, ci si può campare al massimo per un anno e mezzo, nemmeno la metà di un percorso universitario. Con 10.000 euro non puoi nemmeno mettere su un’attività che richiede un minimo di investimenti. Tanto vale spenderseli in un bel viaggio o per comprarsi una moto, ma queste possibilità non sono contemplate.

Più spesso di quanto vorrei sento commenti negativi sulla mia funzione e/o sulla mia utilità. Beh, se volete sapere una delle tante ragioni per le quali un notaio è utile, continuate a leggere.

Lo schema di Ponzi miete nuove vittime

In questi giorni avrete probabilmente sentito la notizia (se non l’avete sentita potete approfondire su questa pagina) di una truffa perpetrata ai danni di sportivi e personaggi famosi. Il cliché è sempre lo stesso: al cliente (futuro truffato) vengono proposti investimenti con un rendimento favoloso. Nei primi tempi il truffatore paga il cliente al rateo promesso e quindi il cliente stesso sparge la voce dell’affare convincendo amici e conoscenti a far affluire parecchi soldi nelle mani del truffatore. Il punto è che non esiste alcun affare perché i nuovi clienti vengono pagati con i soldi versati dai vecchi clienti. Diventa quindi evidente che il gioco non può durare a lungo. Ad un certo punto le risorse si esauriscono, i pagamenti cessano e il truffatore scompare. Solo a quel punto la truffa è chiara e prende il nome di “schema di Ponzi”.

Sventare le truffe: un compito difficile.

Cosa c’entra questo col notaio? Ve lo spiego subito. Il notaio non serve solo a capire se un contratto è astrattamente lecito o meno (e comunque, lo schema di Ponzi non lo è) ma anche utile per evitare che persone senza scrupoli si approfittino di persone più deboli.

Tempo fa mi ha chiamato una persona la quale mi ha detto che doveva ricevere una donazione in denaro ma non riusciva a darmi elementi precisi. Mi ci è voluto poco per capire che questa persona era caduta nella c.d. “truffa alla nigeriana” (se non sapete cos’è la truffa alla nigeriana guardate questa voce). Non è stato facile convincere questa persona di essere vittima di una truffa, per due ragioni. La prima è che si tratta di situazioni delicate per cui bisogna essere molto attenti sulle parole da utilizzare. La seconda sta nel fatto che in Italia la truffa viene ancora vista come un reato in cui il disvalore maggiore non ce l’ha il truffatore ma il truffato perché “fesso”.

Psicologia della truffa

Ora, io lo so che è facile dire che solo un fesso cadrebbe in una truffa del genere ma non è così. I bersagli delle truffe come lo schema di Ponzi o di quella alla nigeriana sono persone che stanno attraversando un momento difficile o che che non hanno le competenze per gestire il proprio denaro. Una persona economicamente provata sarà più facile da convincere rispetto ad una capiente perché sarà più debole da quel punto di vista. Inoltre, una persona che non ha piena contezza dei propri soldi sarà un bersaglio più semplice, ecco perché gli sportivi sono bersagli ideali in quanto spesso giovani, ricchi e immersi in un mondo scisso dalle esigenze di tutti i giorni.

Consigli utili

Qualche consiglio per evitare le fattispecie più diffuse di truffe:

• il detto “è troppo bello per essere vero” va sempre tenuto in mente. Se qualcuno vi propone un investimento troppo remunerativo (ad esempio: raddoppiare il capitale in un anno) o è una truffa o il rischio è molto elevato;
• l’esercizio di attività di investimento nei confronti del pubblico è un’attività riservata agli iscritti all’albo della Consob. Richiedete o ricercate le credenziali del proponente;
• diffidate da mail inviate da domini oscuri o scritte in italiano sgangherato che vi parlano di misteriose eredità o di donazioni da parte di persone in fin di vita. Sono truffe di sicuro;
• se la comunicazione di un’eredità vi sembra realistica contattate un notaio di fiducia che potrà guidarvi nella gestione della pratica. Io stesso ho inviato testamenti all’estero in adempimento del relativo obbligo di legge.

Ho sempre pensato che al giorno d’oggi fosse importante avere visibilità sul web. Avevo un sito sin da quando ho iniziato la professione di notaio ma non l’ho mai aggiornato o seguito. Da poco ho ripreso in mano il mio sito e aggiunto varie sezioni che spero siano interessanti.

Ho aggiunto anche un blog e questo è il mio primo articolo. Vorrei che questo sito diventasse un luogo diverso dai soliti siti notarili. Il sito non servirà solo a richiedere preventivi, copie o a contenere link a testate giuridiche. Vorrei che questo sito diventasse un luogo di confronto, crescita e di scoperta reciproca.

Ringrazio Daniele della Glocalconsulting che ha curato la nuova struttura del sito.

A presto

Il Consiglio Notarile di Roma, Velletri e Civitavecchia ha coinvolto i propri iscritti in una raccolta fondi da destinare alle attività di ricerca sul COVID-19 in cui è impegnato l’Istituto Spallanzani di Roma, eccellenza della comunità scientifica internazionale. I notai hanno aderito all’iniziativa donando, 46.500 Euro all’Ospedale per esprimere vicinanza e solidarietà a chi, ogni giorno, lavora nella ricerca della cura per sconfiggere il virus.