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Dopo una lunga interruzione finalmente ho un po’ di tempo per riprendere a curare il blog. Le ragioni sono state, nell’ordine:

– un avvicendamento (purtroppo) nel personale dipendente;

– un incremento (per fortuna) del lavoro, ma soprattutto

– la nascita (evviva!) della mia seconda figlia!

Questi tre fattori messi insieme hanno causato il totale riempimento di ogni mia giornata, anche perché a tutto questo si aggiungono inserimento all’asilo del grande e relativi malanni prontamente contagiati alla sorella, cambi di tate, baby-sitter, cambi di asilo e così via. Posso dire senza timore di smentita che i primi mesi di vita di mia figlia sono stati tra i più faticosi che abbia mai passato.

Ma finalmente ho di nuovo un po’ di tempo per scrivere. Vorrei commentare un fatto non molto recente ma che comunque, a mio parere, non deve cadere nell’oblio. Parlo della chiusura delle correzioni degli scritti del concorso a 400 posti di notaio, indetto con D.D. del 3 dicembre 2019. Non sono tanto i tre anni e mezzo passati dal bando alla fine delle correzioni, giustificati dalla pandemia, ma il fatto che sono risultati idonei solo 187 candidati. Non si tratta certo di una novità; questi sono i risultati degli ultimi concorsi:

• D.D. 16 novembre 2018: 300 posti e 199 idonei;
• D.D. 2 ottobre 2017: 300 posti e 108 idonei;
• D.D. 21 aprile 2016: 500 posti e 429 idonei.

Il 13 dicembre 2022 è stato poi indetto un nuovo concorso a 400 posti. Tralasciando quest’ultimo, nell’arco di quattro anni sono stati messi a bando 1.500 nuovi posti ma sono stati nominati solo 923 nuovi notai. Il fatto che passino meno persone dei posti messi a bando non è una novità però negli ultimi anni questa tendenza si è ampliata in modo preoccupante. A parere mio (ma non solo), le cause sono le seguenti.

La prima è che i concorsi sono diventati sempre più frequenti e con un numero di posti sempre maggiore. Basti pensare che, negli anni dal 1998 al 2008, per arrivare allo stesso numero di posti messi a bando nei quattro concorsi di cui sopra, sono serviti sette concorsi indetti nell’arco di 11 anni. Questo fa sì che, sebbene il numero di nuovi notai sia sempre inferiore dei posti messi a bando, ci sia in assoluto un maggior numero di nuovi notai per anno. Nei citati sette concorsi infatti sono stati nominati 1.493 nuovi notai a fronte dei 923 dei quattro concorsi più recenti. In proporzione sono 135,7 nuovi notai per anno per i concorsi dal 1998 al 2008 ma ben 230,75 nuovi notai per anno per i concorsi dal 2016 al 2019.

Rimane il fatto che negli ultimi 4 concorsi è stato coperto solo il 61,5% dei posti messi a bando mentre nei 7 concorsi precedenti è stato coperto ben il 98.8% dei posti. Probabilmente la causa è da ricercarsi in un decadimento generale del livello dei candidati. Da un lato il livello dell’istruzione è sempre più basso, dall’altro, ci sono sempre meno praticanti.

Che il livello medio dell’istruzione sia in calo non è una novità, tant’è che la stessa preoccupazione è stata espressa anche con riferimento al concorso di magistratura. Nemmeno è una novità che ci siano sempre meno praticanti, calo dovuto ad una sempre minore attrattiva della professione con la conseguenza che i laureati migliori snobbano la carriera notarile in favore di altre carriere più sicure o redditizie.

Introduzione: di che parliamo?

Il 20 aprile 2022 il Corriere della Sera ha pubblicato un articolo a firma di Milena Gabanelli e Francesco Tortora. Il pezzo ha per oggetto le surroghe ed una asserita evasione fiscale da parte dei notai che le hanno stipulate. Anticipo subito che l’articolo è l’ennesima occasione persa per fare giornalismo serio.

Il problema è che fare giornalismo serio richiede tempo, fatica e obbliga ad approfondire questioni tecniche ma senza un’adeguata contropartita in termini di visualizzazioni. Quindi? Quindi molto meglio abusare di luoghi comuni contro banche e notai. Invece, proprio questo era il caso di provare a fare luce su una vicenda che qualche lato oscuro, come vedremo, ce l’ha. La cosa mi lascia parecchio amaro in bocca perché, considerati giornalisti e testata, mi aspettavo un articolo di diversa levatura. 

Prima di iniziare, un’ultima cosa. All’inizio avevo pensato di scrivere un unico post ma in seguito mi sono reso conto che un lavoro ben fatto non poteva essere ridotto oltre un certo punto. Pertanto ho deciso di spezzarlo in due parti. Spero che ciò non ne pregiudichi la lettura e la comprensione.

Parte I: cos’è una surroga?

Partiamo dalla “surroga”. Teoricamente la surroga (o meglio, surrogazione) è un’ipotesi di successione nel credito. Con la surroga si sostituisce il precedente creditore con uno nuovo. La legge c.d. “Bersani bis” (n. 40/2007) ha previsto che in caso di surroga di un vecchio mutuo con uno nuovo, la banca surrogante, cioè quella del nuovo mutuo, deve sostenere tutti i costi. Già qui c’è un’incongruenza: si afferma che la surroga è a costo zero ma subito dopo che i costi sono sostenuti dalla banca, il che è contraddittorio.

La surroga ha dei costi perché la nuova banca deve fare delle verifiche sul mutuatario e sull’immobile. Deve, inoltre, pagare il Notaio il quale fa tutti i controlli che in genere fa per un mutuo. La banca deve infine proporre un mutuo che abbia una certa convenienza. Un vantaggio minimo potrebbe non essere sufficiente per invogliare il cliente a cambiare banca. In tutto questo, la banca deve anche guadagnarci o, quantomeno, non perderci. La legge non ha obbligato le banche a stipulare le surroghe[1] ma ha previsto che, ove decidano di farlo, il cliente non deve sopportare alcun costo. 

È chiaro che, stanti così le cose, le banche abbiano cercato di ridurre all’osso i costi delle surroghe e cercare fonti di guadagno alternative. Come? Principalmente in tre modi:

1. Il primo è quello di inserire spese occulte non collegate alla surroga, obbligando, ad esempio, il mutuatario ad aprire un conto corrente con un canone più alto del normale. Si tratta tuttavia di misure poco usate perché disastrose in termini di perdita di fiducia del cliente;
2. Il secondo è quello di imporre ai notai compenso fisso che si cerca di tenere il più basso possibile. Il compenso è quindi uguale a prescindere dal valore della pratica (e quindi dalle responsabilità e dai contributi che essa comporta) e dalla sua difficoltà. Questa imposizione è utile alla banca perché può pianificare con maggiore precisione il costo di una surroga. Tuttavia, il notaio che accetta questa imposizione potrebbe lavorare in utile ma anche in perdita se la pratica si rivela particolarmente complessa. Non tutti sono disposti ad accettare questa modalità perché basata su una concezione mercantilistica della professione incompatibile con la pubblica funzione, la quale privilegia la certezza giuridica rispetto al rischio di impresa;
3. Il terzo è relativo alle piattaforme telematiche ed ha in realtà due aspetti:
   1. Il primo è quello di data mining. Sulle piattaforme transita una quantità immensa di dati che possono essere venduti per finalità statistiche e di profilazione[2]. È per questo che il Notariato voleva introdurre una sua piattaforma e non per limitare la concorrenza, cosa che non sarebbe in grado di fare;
   2. Il secondo aspetto consiste nel fatto che per essere scelti dalla banca come notaio che stipula le surroghe occorre accettare le tariffe della banca ed “iscriversi” alle piattaforme, il che potrebbe determinare la violazione del divieto di procacciamento d’affari.

Stante quanto sopra, si capisce perché i notai che stipulano le surroghe sono una minoranza. Una ragione è che bisogna accettare compensi non congrui, l’altra è che bisogna adeguarsi a pratiche di dubbia legittimità. L’affermazione secondo cui pochi notai vogliono fare le surroghe perché atti poco remunerativi è vera ma è impostata in modo da far sembrare che ogni notaio venga sommerso da richieste di surroghe puntualmente boicottate in favore di pratiche più redditizie ma non è assolutamente così. Cerco di dirlo nella maniera più chiara possibile.

La tariffa non esiste più

Posso anche chiedere centomila euro di compenso per fare una surroga così come posso fare gratis una maxifusione da miliardi di euro. Se chiedo compensi troppo alti finirò per non lavorare, se chiedo compensi troppo bassi finirò a gambe all’aria. Ciò che l’articolo non spiega è il perché le surroghe vengono pagate meno dei mutui. La ragione è che le banche impongono compensi ridotti e convogliano le pratiche solo verso notai “convenzionati”. Queste sono le vere ragioni per le quali i notai che fanno le surroghe sono pochi. Dare come fatto certo che i notai hanno trascurato i benefici delle surroghe o che le abbiano osteggiate non ha alcun fondamento.

Parte II: Surroghe bilaterali e trilaterali

Esistono due tipi di surroghe, quella trilaterale e quella bilaterale. In quella trilaterale intervengono la vecchia banca, la nuova banca e il mutuatario. La nuova banca concede il nuovo mutuo e lo eroga alla vecchia banca. Questa riceve la somma dovuta, rilascia quietanza (ossia dichiara che null’altro è dovuto) e libera il mutuatario che, a questo punto, sarà debitore della nuova banca. Quella bilaterale si divide in due fasi: la prima è l’atto di surroga vero e proprio tra la nuova banca e il mutuatario. La nuova banca paga comunque la vecchia e il mutuatario è sempre obbligato verso la nuova. Nella seconda fase la vecchia banca, sempre con atto notarile, rilascia quietanza e libera il mutuatario.

È evidente che la surroga trilaterale è molto più rapida di quella bilaterale ossia è l’esatto opposto di quanto afferma il Corriere. La surroga trilaterale ha il vantaggio dell’immediata estinzione dal vecchio mutuo e contestuale piena efficacia del nuovo. Anche qui, deve essere chiara una cosa. A prescindere dalla modalità in cui è fatta, la surroga coinvolge sempre tre soggetti, la vecchia banca, la banca subentrante e il mutuatario.

Nella pratica cosa è accaduto? È accaduto che le banche surrogate[4], che non avevano affatto piacere di intervenire in un atto in cui la concorrenza fregava loro il cliente, procrastinavano la stipula fino all’inverosimile. Ne è conseguito che quasi tutte le surroghe sono bilaterali. Ma bilaterale non significa più semplice, semmai che il procedimento di surroga si divide in due fasi, il che complica e non semplifica le cose perché spesso le banche ritardano il rilascio delle quietanze costringendo a sprecare tempo a “rincorrere” la banca.

Nel caso ve lo stiate chiedendo, effettivamente la surroga trilaterale è più remunerativa, ma nel senso che si viene pagati lo stesso importo per un lavoro minore rispetto alla surroga bilaterale. Ciò però è indifferente per il mutuatario, il quale non sopporta alcun costo e anzi, gode di tutela maggiore.

Un chiarimento: la surroga trilaterale è diversa dal c.d. “mutuo in controestinzione” che è un mutuo che viene contratto per estinguerne un altro ma i cui costi (notarili e bancari) sono a carico del cliente. Perché vi dico questo? Perché per come è scritto l’articolo sembra che l’Associazione di Banche Italiane (ABI) e Consiglio Nazionale del Notariato si siano messi d’accordo per non stipulare surroghe ma solo mutui in controestinzione, erroneamente confusi con la surroga trilaterale.

Questa è la parte dell’articolo che più mi ha fatto arrabbiare perché vengono accostate vicende differenti entrambe vere, ma scritte in modo da suggerire una conclusione non vera. Posso capire che certe volte si prendono abbagli per la voglia di fare notizia, posso capire che il tecnicismo della questione possa generare confusione ma qui non riesco a non vedere malafede negli articolisti.

Cerchiamo di ricostruire la vicenda. Subito dopo l’entrata in vigore della “Bersani bis” il Consiglio Nazionale del Notariato e l’Associazione delle Banche Italiane hanno intrapreso un dialogo al fine di condividere le pratiche di portabilità dei mutui. In merito l’Antitrust ha espresso delle criticità (che potete leggere qui) ma poi il tutto si è concluso in un nulla di fatto. Tempo dopo l’Antitrust ha condannato diverse banche al pagamento di complessivi 9,68 milioni di euro circa per pratiche anticoncorrenziali (come si legge qui). Il fatto è che nella seconda il notariato non c’entra niente, sono due vicende ben distinte. Quello che mi fa avvelenare è che i due fatti vengono accostati come se fossero legati da un rapporto di causa ed effetto.

Si aggiunge poi che (l’Antitrust) “è intervenuto ripetutamente con procedimenti per «abuso dei poteri di vigilanza e disciplinari» nei riguardi di diversi consigli notarili distrettuali”. Anche qui non riesco a non vedere malafede: non si fa riferimento ad alcun procedimento, pronuncia, sentenza o qualsiasi altro atto e nemmeno si dice come sono finiti questi asseriti procedimenti. Nemmeno si capisce se questi procedimenti riguardano le surroghe o altre vicende. Ammetto che i rapporti tra il Notariato e l’Antitrust non sono idilliaci[5] ma non è questo il modo di fare giornalismo.

Parte III: come funzionano i contributi notarili. Le cifre del Corriere

Arriviamo alla parte dell’asserita evasione. Premetto che è la parte più complicata e tecnica di tutte e per capirla bene occorre prima spiegare a grandi linee come funzionano i contributi notarili. Ora, in ogni atto notarile ci sono due voci da tenere in considerazione: i contributi e la tassa archivio. I contributi servono per fini previdenziali e istituzionali: è evidente quindi che non sono tasse (tant’è che su di essi si paga l’Iva). Il mancato versamento dei contributi non è evasione fiscale, casomai è un illecito contributivo nei confronti del notariato. La tassa archivio è invece una vera e propria tassa. Quindi, l’evasione fiscale al massimo riguarda il mancato versamento della tassa archivio e dell’Iva sui contributi.

I contributi notarili sono regolati da una disciplina abbastanza complessa ma cerco di semplificare il più possibile. In parole povere, esistono due categorie di atti: gli atti con contributi proporzionali e quelli con contributi fissi. I primi sono, solitamente, atti che hanno un valore economico quantificabile (es. le vendite, le costituzioni di società, i mutui, le surroghe e così via). I secondi invece non hanno un valore economico (es. una procura generale, una pubblicazione di testamento e buona parte dei verbali). I primi pagano un ammontare di contributi determinato in base a scaglioni di valore, i secondi pagano contributi predeterminati in misura fissa[6]. Vi sono inoltre degli atti che hanno un valore fisso ma sono esenti da contributi e tassa archivio (es. gli estratti di libri sociali o le procure speciali).

La surroga è un atto che paga contributi in misura proporzionale. Su questo non c’è mai stato alcun dubbio. È praticamente impossibile evadere tasse e contributi sulle surroghe perché l’illecito è troppo facile da scoprire e a nessun notaio passerebbe per la testa di rischiare sanzioni in modo tanto scemo. Il problema, come vedremo dopo, sono i contributi e la tassa archivio delle quietanze.

Il Corriere non riporta come ha calcolato i contributi indicati per cui non è possibile una critica sul merito ma secondo me hanno fatto un grossolano errore di calcolo ossia:

1. hanno preso la cifra di 111 euro come importo dei contributi medi di un mutuo e questo potrebbe essere vero perché facilmente verificabile. L’errore è stato quello di ritenere che le surroghe paghino i contributi come i mutui il che è sbagliato. I contributi delle surroghe invece sono LA META’ di quelli di un mutuo;
2. hanno sommato (arrotondando) ai 111 euro i 55,50 euro a titolo di contributi per le quietanze arrivando ai “circa” 167 euro.

Un’altra cifra che trovo completamente campata per aria è il totale dell’importo evaso che, “fra evasione e danno erariale (…) si aggirerebbe intorno ai 20 milioni di euro”. Neanche in questo caso il Corriere spiega come arriva questa somma e, onestamente, non lo capisco neanche io. Se proprio volessi buttarla lì probabilmente hanno moltiplicato il numero totale di surroghe stipulate (450.000 circa) per 55,5 e hanno ridotto un po’ il totale però capite da soli che è un calcolo totalmente di fantasia.

L’errore del Corriere è considerare evasione fiscale sia il mancato versamento dei contributi che il versamento della tassa archivio. L’evasione fiscale vera e propria esiste solo per la tassa archivio che, in genere è pari a circa il 20% dei contributi ossia 11 euro circa per ogni quietanza. Ci vogliamo aggiungere anche l’Iva sui contributi? E aggiungiamola… ma se anche tutte (TUTTE) le surroghe fossero fatte con quietanza separata e per tutte (TUTTE) non sia stato versato alcunché arriviamo a 10 milioni circa, ma proprio al massimo dei massimi. E, per amor di precisione, non c’è danno erariale perché i contributi non vanno all’Erario ma agli organi del notariato.

La vera questione attiene alla debenza di tassa archivio e contributi delle quietanze fatte con atto separato. Prima della l. 40/2007 le quietanze per surroghe erano praticamente inesistenti ma da quando le surroghe sono diventate decine di migliaia l’anno, la questione ha assunto una certa rilevanza fiscale e contributiva. Quindi ci si è chiesti: la quietanza deve pagare contributi?

E se si, quanti?

Lo vedremo nella prossima parte

[1] Non siamo nell’ambito dell’obbligo di rinegoziazione, che attiene sempre ai mutui, ma è sancito dal d.l. 93/2008.

[2] Ad esempio, una società può acquistare tutti i dati di vendita di abitazioni in una determinata zona e determinare con maggior precisione il prezzo medio al metro quadro. Incrociando dati è possibile ottenere delle profilazioni in modo da fare pubblicità più mirate ed efficaci, ridurre i tempi di vendita, ottimizzare la clientela, ecc.

[3] Ossia le banche titolari dei vecchi mutui, quelli da estinguere col nuovo.

[4] All’inizio ho spiegato che l’effetto surrogatorio è un’ipotesi di successione nel credito. Il mutuo in controestinzione invece non è una continuazione nel vecchio credito ma la sostituzione di un nuovo credito (cioè il nuovo mutuo) col vecchio. Nella pratica le differenze tra le due fattispecie sono estremamente labili, tant’è che il procedimento è molto simile in entrambi i casi.

[5] Avrei voluto scrivere molto di più su questo aspetto ma ho preferito non farlo. Da un lato sarei sceso in vicende estranee al pezzo e ancora più tecniche, cosa che avrebbe reso la lettura veramente troppo difficile. Dall’altro, avrei dovuto sacrificare troppo tempo alla stesura di questo pezzo. Se qualcuno, tuttavia, è interessato a saperne di più, può contattarmi senza problemi.

[6] Faccio un paio di esempi. I contributi su una vendita tra privati di un immobile il cui valore è nello scaglione va dai 186.000 ai 232.400 euro sono 162 euro circa e 33,6 euro di tassa archivio. La contribuzione progredisce per scaglioni di valore per cui i contributi sono identici nello scaglione di valore. Questo, lo ribadisco, a prescindere dal compenso che chiede il notaio. Anche se il notaio fa l’atto gratis, dovrà versare 162 euro di contributi.

Una vendita tra società nello stesso scaglione di valore paga invece 248 euro circa di contributi e 51,4 euro di tassa archivio. Passando agli atti con i contributi fissi, l’atto di rettifica, ad esempio, sconta 24 euro di contributi e 4,6 euro di tassa archivio. La procura speciale o l’estratto autentico non sono tenuti al pagamento di contributi o di tassa archivio.

Arriviamo ora alla prelazione dei beni culturali in senso stretto. Anche stavolta occorre fare alcune precisazioni. Il diritto di prelazione può essere previsto per legge (es. la prelazione dell’affittuario, la prelazione del coerede) o per contratto.

Le prelazioni legali possono essere previste sia in favore di enti pubblici che di privati e normalmente prevedono un diritto di riscatto in capo al prelazionario. Esse sono eccezionali poiché consistono in limitazioni alla libertà contrattuale giustificate da interessi sovraordinati. Facciamo un esempio: nella prelazione a favore del coltivatore diretto (legge 590/1965) la legge prevede il diritto di prelazione del coltivatore diretto del fondo se il proprietario intende venderlo. La prelazione è prevista perché la legge ritiene che se un terreno è di proprietà della stessa persona che lo coltiva, il terreno viene gestito in modo più efficiente.

La prelazione “dei beni culturali” è prevista dall’art. 60 del d.lgs. 42/2004 (c.d. Testo unico dei beni culturali o “Codice Urbani”) in favore di soggetti pubblici al fine di incrementare il patrimonio artistico italiano. Nasce qualora vi sia un trasferimento a titolo oneroso di beni che sono definiti culturali, tali intendendosi quelli dichiarati di interesse storico/artistico con provvedimento della Soprintendenza dei Beni Culturali.

La prelazione in esame viene riconosciuta come la “più potente” di tutto l’ordinamento tant’è che sono stati avanzati alcuni dubbi in merito alla sua qualificazione come prelazione in senso tecnico poiché può essere esercitata anche in caso di corrispettivo infungibile (es. permuta o conferimento del bene artistico in una società) e quindi senza rispettare la parità di condizioni.

Come funziona la prelazione dei beni culturali

La prelazione dei beni culturali, relativamente agli immobili di proprietà privata funziona così. In primo luogo, si fa il trasferimento, ad es. l’atto di vendita. Quest’atto, tuttavia, è momentaneamente inefficace e va denunciato (ai sensi dell’art. 59 del d.lgs. 42/2004) alla Soprintendenza per i beni culturali. Una volta effettuata la denuncia, gli enti pubblici competenti hanno 60 giorni per esercitare il diritto di prelazione. A questo punto possono aversi due opzioni:

• se nessuno risponde entro 60 giorni o se gli enti aventi diritto alla prelazione comunicano di non volerla esercitare allora il trasferimento acquista efficacia;
• Se invece viene esercitata la prelazione occorrerà stipulare un nuovo atto di trasferimento in favore dell’ente prelazionario mentre il vecchio trasferimento resta definitivamente inefficace.

Stante quanto sopra e quanto si è detto la scorsa volta, è evidente che era impossibile esercitare la prelazione sul casino dell’aurora per il semplice fatto che non c’è stata ancora una vendita. La semplice messa all’asta non vale come atto di trasferimento ma al massimo come offerta a contrarre. Inoltre, visti gli esiti, sarebbe stato imprudente partecipare all’asta per cui lo Stato ha adottato una strategia “attendista” che per ora ha premiato.

Un’ultima precisazione. Lo Stato avrebbe potuto espropriare il casino dell’Aurora? La risposta è affermativa. Il problema sta nel fatto che l’indennizzo deve essere pari al “giusto prezzo che il bene avrebbe in una libera contrattazione di compravendita all’interno dello Stato” (art. 99 d.lgs. 42/2004). Ci sono due cose che rendono l’esproprio impraticabile. In primo luogo, il procedimento di esproprio è molto più complesso rispetto all’esercizio della prelazione e quindi tanto vale esercitare quest’ultima, a parità di esborso. La seconda è che, vista l’unicità del bene, era impossibile calcolare un “giusto prezzo in una libera contrattazione”.

Il 4 e 5 novembre si è tenuto il Congresso Nazionale Notarile. Il Congresso, come nell’anno passato, si è svolto a distanza. Il tema quest’anno è stato “publica fides e fake news”. Devo fare un plauso perché finalmente gli argomenti trattati e il tono degli interventi era pienamente calato in quella che è la realtà professionale odierna. Tra gli argomenti vari, si è discusso anche di un fenomeno non nuovo ma che nei tempi recenti sembra registrare una preoccupante diffusione: quello dei notai a stipendio. Quello che normalmente accade è che grandi studi “reclutino” giovani notai i quali non vengono pagati in proporzione alla quantità di lavoro svolta ma con un fisso mensile lavorando nella struttura del notaio che lo ha “assunto”.

Non sto qui a spiegare tutte le problematiche connesse all’associazionismo, qui mi limito a far presente che tale fattispecie, oltre a violare diverse norme deontologiche, mette il notaio stipendiato in una situazione difficile. Il problema che crea l’essere stipendiati non è solo “ideologico” ma è pratico perché c’è il rischio che il notaio a stipendio subisca pressioni per ricevere atti che liberamente non avrebbe ricevuto facendo venir meno, in definitiva, la sua imparzialità. È sbagliato fare un paragone con le grandi law firms che pure hanno avvocati a stipendio. Il notaio è un pubblico ufficiale, l’avvocato è un professionista di parte. Il notaio deve contemperare gli interessi in gioco nel rispetto del superiore interesse della legge, cosa che non fa parte della professione forense.

Ora, la cosa che mi è piaciuta del congresso è che questo argomento è stato trattato scevro da preconcetti evitando i toni di molti colleghi che si sono scagliati non tanto sui reclutatori quanto su chi si è dimostrato disponibile a lavorare a stipendio. Secondo me invece il fenomeno va analizzato perché è indice di un malessere professionale e trovare le radici di tale fenomeno può servire a combatterlo. Io credo che la causa principale sia nel decadimento generalizzato della professione. Gli atti sono sempre più complessi e rischiosi, i compensi molto più bassi, la percezione del notaio presso la persona comune è scaduta e le competenze sono più limitate. Fare il notaio, insomma, non è più ambito come prima, come dimostra anche il crollo verticale dei praticanti.

C’è inoltre un altro problema: l’accesso alla professione. Ormai il concorso è completamente slegato dalla realtà professionale. Ne scriverò in modo più completo in un altro articolo ma ciò rende i neo-notai incapaci di affacciarsi alla professione con la dovuta sicurezza. La sommatoria di tutti questi fenomeni rende l’inizio della professione molto più difficile rispetto a qualche tempo fa. Se in passato passare il concorso era garanzia di una vita professionale sicura e agiata, adesso non lo è più. Non c’è da stupirsi quindi se qualche collega accetta tali proposte. Il problema vero, in definitiva, è che lavorare a stipendio appare più sicuro che intraprendere la professione in autonomia. Dare del cretino al collega che accetta il fisso mensile, oltre che offensivo, è miope.

Ho sentito molte persone confondere l’agevolazione prima casa con l’esenzione dall’Imu. In realtà, l’agevolazione “prima casa” e l’Imu sono due cose non collegate. L’agevolazione per l’acquisto della prima casa è un’agevolazione fiscale che riguarda l’atto di acquisto in sé e per sé. Detto in altri termini, l’agevolazione prima casa è un trattamento fiscale più favorevole che ha l’atto di acquisto. Facendo un paragone automobilistico, l’agevolazione prima casa è un po’ come l’Ipt mentre l’Imu è un po’ come il bollo auto. La prima si paga solo all’acquisto, il secondo ogni anno.

L’Imu è invece un’imposta che si applica su ogni immobile che non sia la propria abitazione e ciò a prescindere dal fatto che la propria abitazione sia stata acquistata con le agevolazioni prima casa. Un esempio aiuta a chiarire: Tizio acquista un’abitazione in via Aurelia e chiede le agevolazioni prima casa. Poco tempo dopo acquista un’altra abitazione in via Cassia ma non chiede le agevolazioni prima casa perché non ne può più usufruire. Egli però fissa la sua residenza nella casa di via Cassia. In questo caso Tizio pagherà l’Imu sulla casa di via Aurelia perché è un immobile diverso dall’abitazione anche se la casa di via Aurelia è stata acquistata con le agevolazioni prima casa. Viceversa, non pagherà l’Imu sulla casa di via Cassia perché è la sua abitazione anche se non è stata acquistata con le agevolazioni prima casa.

Nella maggior parte dei casi, l’abitazione acquistata con le agevolazioni prima casa è la propria residenza per cui in genere si tende a confondere un aspetto con l’altro ma così non è. Spero che questo post sia riuscito a chiarire il punto

A presto!

Fino ad ora abbiamo fatto un breve riepilogo della tassazione degli acquisti prima casa ed esaminato le ipotesi non espressamente contemplate dalla norma di più facile interpretazione. Questo comunque non toglie la possibilità di futuri capovolgimenti interpretativi, stante la novità della normativa. Ora, ritengo opportuno parlare degli aspetti più vischiosi, ossia quelle ricadute interpretative che sono (purtroppo) causate da una frettolosa formulazione della norma.

• Imposta di bollo e tasse ipotecaria e catastale. Come avevo indicato nella prima puntata di questa breve guida, quando l’atto è “assoggettato ad imposta proporzionale di registro” non sono dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo. Ora, a seguito della nuova normativa, l’atto non sarebbe assoggettato ad imposta proporzionale di registro per cui, secondo un’interpretazione affermata da alcuni, sarebbero comunque dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo, con un aggravio di 320 euro totali. È un’interpretazione che secondo me va contro lo spirito della legge perché è evidente che non sono state considerate le tasse indicate perché nella testa del legislatore queste tasse non erano dovute ab origine. Il problema è che sul piano letterale questa interpretazione non è infondata ed è proprio il tenore letterale a suggerirla;
• Due acquirenti di cui solo uno può godere delle agevolazioni. Cosa succede nel caso in cui gli acquirenti siano due ma solo uno possa godere dell’agevolazione in oggetto? La risposta è semplice: solo uno chiederà l’agevolazione che pertanto ridurrà in proporzione l’imposta di registro. Si supponga il caso di Tizio e Caio che acquistano una prima casa che sconterebbe un’imposta di registro di 1.600 euro oltre i 100 euro di imposta ipotecaria e catastale. Solo Tizio può godere delle nuove agevolazioni del decreto sostegni bis. Supponiamo che Tizio e Caio comprino metà ciascuno per cui l’acquisto sconterà metà imposta di registro (800 euro) e metà imposte ipotecarie e catastali (50 euro in totale). Tuttavia secondo qualche interpretazione sarebbe comunque dovuto l’importo minimo di 1.000 euro (per la parte non agevolata) e i 320 euro di tasse ipotecarie, catastali e bollo (per la parte agevolata), riducendo grandemente il vantaggio dell’agevolazione. Ritengo questa interpretazione arbitraria perché non sorretta da dati normativi e totalmente contraria allo spirito della legge. Al fine di fugare ogni dubbio è auspicabile un’interpretazione autentica volta a rendere l’applicazione della legge conforme alle intenzioni del legislatore;
• Significato dell’espressione acquisto “in favore”. L’espressione acquisto “in favore” sembra deporre nel senso che non è necessario che il prezzo dell’immobile venga pagato dall’acquirente. Questo è il tipico caso dei genitori che comprano la casa alla prole, cosa possibile se la prole in questione non fa parte del nucleo familiare ed ha un reddito Isee inferiore a 40.000 euro. Considerate che nella mia sede (Roma) ho visto compravendite di prime case di prezzo ben superiore al milione di euro per cui il decreto sostegni avvantaggerebbe chi ha la fortuna di provenire da famiglie abbienti. Non è chiaro se si tratti di una cosa voluta o meno, fatto sta che la legge sembra includere l’agevolazione anche in questi casi;
• L’Isee come parametro di inclusione nell’agevolazione. Si supponga che una figlia viva ancora con i genitori ma che abbia già un reddito autonomo. Teoricamente il reddito della figlia fa cumulo con quello dei genitori ai fini dell’Isee per cui si troverà probabilmente nella situazione di non poter godere dell’agevolazione mentre il suo caso è proprio uno di quelli che dovrebbe essere incluso. Questa sarebbe, per certi versi, l’ipotesi inversa rispetto alla precedente e sarebbe il colmo se non potesse godere dell’agevolazione;
• La disciplina degli atti soggetti ad Iva. La disciplina degli atti soggetti ad Iva è la meno chiara di tutte. L’acquirente deve versare l’Iva ma si può detrarre un corrispondente importo in occasione di successivi adempimenti fiscali. Va detto che l’agevolazione è potenzialmente molto maggiore perché normalmente l’Iva è di importo molto più alto dell’imposta di registro e inoltre:
  • non c’è alcuna esenzione per le imposte fisse. Ciò significa che probabilmente le imposte fisse vanno pagate. A dirla tutta c’è anche chi ha ipotizzato l’esenzione dalle imposte fisse se l’Isee dell’acquirente non supera i 40.000 euro. Tuttavia, si tratta di un’interpretazione poco aderente al lato letterale;
  • non c’è limite Isee. In altri termini, se compro l’attico nel condominio di nuova costruzione che costa una cifra (pur senza essere un immobile di lusso) posso godere delle nuove agevolazioni. La cosa curiosa è che la mancanza del limite Isee non sembra una dimenticanza visto che il limite di età è ben presente.

Spero che questa mia piccola guida sia stata utile. Come ho già detto, le semplificazioni sono necessarie in una sede come un sito internet o un social network. Per ulteriori chiarimenti o spiegazioni non esitate a contattarmi.