Martedì 25 maggio 2021 è stato approvato il c.d. “decreto sostegni bis” (decreto-legge n. 73/2021) che prevede alcune importanti agevolazioni fiscali per le compravendite immobiliari. Fin da ora si anticipa che la novella sta creando parecchie incertezze interpretative. Vediamo cosa dice la normativa in oggetto (art. 64 commi 6 e 7):
- Comma 6: Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (…) e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale (ossia catastale, nda) se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (…) non superiore a 40.000 euro annui.
- Comma 7: Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (…); può altresì essere utilizzato in compensazione (…). Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.
A completamento si aggiunge che il comma 8 prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui contratti per un acquisto che rientri nelle ipotesi dei commi 6 e 7. Prima però di spiegare le norme è importante fare uno (anzi due) passi indietro e spendere qualche parola sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Perché? Perché così si capisce meglio la ragione per la quale queste norme sono scritte in tal modo.
I trasferimenti immobiliari sono fondamentalmente assoggettati a due imposte proporzionali alternative tra di loro: l’imposta di registro e l’imposta sul valore aggiunto (o Iva). Ciò significa che se l’atto paga l’imposta di registro proporzionale allora non pagherà l’Iva mentre se pagherà l’Iva (che è sempre proporzionale) pagherà solo una modesta imposta fissa di registro (200 euro). In linea di principio l’imposta di registro si applica nei trasferimenti tra privati mentre l’iva si applica quando si acquista da un costruttore. Oltre queste imposte vi sono:
- L’imposta ipotecaria;
- L’imposta catastale;
- La tassa ipotecaria (che è diversa dall’imposta ipotecaria);
- La tassa catastale (che è diversa dall’imposta catastale)
- L’imposta di bollo.
Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di euro 50 ciascuna quando il trasferimento è assoggettato ad imposta di registro mentre sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna quando l’atto è assoggettato ad Iva. Le tasse ipotecarie, catastali e il bollo hanno anch’esse importi fissi pari rispettivamente a 35 euro (tassa ipotecaria), 55 euro (tassa catastale) e 230 euro (bollo). Inoltre, quando l’atto è “assoggettato ad imposta proporzionale di registro” non sono dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo.
Forse è utile un piccolo schemino
| Atto soggetto ad imposta di registro proporzionale | Atto soggetto ad Iva proporzionale | |
| Imposta sul Valore aggiunto | Non dovuta | 4% sul prezzo |
| Imposta di registro | 2% sul valore catastale con importo minimo di euro 1.000 | Euro 200 |
| Imposta ipotecaria | Euro 50 | Euro 200 |
| Imposta catastale | Euro 50 | Euro 200 |
| Tassa ipotecaria | Non dovuta | Euro 35 |
| Tassa catastale | Non dovuta | Euro 55 |
| Imposta di bollo | Non dovuta | Euro 230 |
Senza andare troppo nel dettaglio, il 2% sul valore catastale è un’aliquota generalmente più favorevole perché solitamente il valore catastale è inferiore al prezzo. In parole povere, per l’acquirente l’atto soggetto ad Iva è molto più oneroso dal punto di vista fiscale. L’atto soggetto ad imposta di registro proporzionale però deve sempre pagare un’imposta di registro minima di 1.000 euro. Per cui si pagano 1.000 euro anche se il calcolo del 2% sulla base imponibile da un risultato inferiore.
Per ora tutto chiaro? Allora fermiamoci qui.
Alla prossima!