Alle radice della questione surroghe. Una vicenda complessa

Introduzione: di che parliamo?

Il 20 aprile 2022 il Corriere della Sera ha pubblicato un articolo a firma di Milena Gabanelli e Francesco Tortora. Il pezzo ha per oggetto le surroghe ed una asserita evasione fiscale da parte dei notai che le hanno stipulate. Anticipo subito che l’articolo è l’ennesima occasione persa per fare giornalismo serio.

Il problema è che fare giornalismo serio richiede tempo, fatica e obbliga ad approfondire questioni tecniche ma senza un’adeguata contropartita in termini di visualizzazioni. Quindi? Quindi molto meglio abusare di luoghi comuni contro banche e notai. Invece, proprio questo era il caso di provare a fare luce su una vicenda che qualche lato oscuro, come vedremo, ce l’ha. La cosa mi lascia parecchio amaro in bocca perché, considerati giornalisti e testata, mi aspettavo un articolo di diversa levatura. 

Prima di iniziare, un’ultima cosa. All’inizio avevo pensato di scrivere un unico post ma in seguito mi sono reso conto che un lavoro ben fatto non poteva essere ridotto oltre un certo punto. Pertanto ho deciso di spezzarlo in due parti. Spero che ciò non ne pregiudichi la lettura e la comprensione.

Parte I: cos’è una surroga?

Partiamo dalla “surroga”. Teoricamente la surroga (o meglio, surrogazione) è un’ipotesi di successione nel credito. Con la surroga si sostituisce il precedente creditore con uno nuovo. La legge c.d. “Bersani bis” (n. 40/2007) ha previsto che in caso di surroga di un vecchio mutuo con uno nuovo, la banca surrogante, cioè quella del nuovo mutuo, deve sostenere tutti i costi. Già qui c’è un’incongruenza: si afferma che la surroga è a costo zero ma subito dopo che i costi sono sostenuti dalla banca, il che è contraddittorio.

La surroga ha dei costi perché la nuova banca deve fare delle verifiche sul mutuatario e sull’immobile. Deve, inoltre, pagare il Notaio il quale fa tutti i controlli che in genere fa per un mutuo. La banca deve infine proporre un mutuo che abbia una certa convenienza. Un vantaggio minimo potrebbe non essere sufficiente per invogliare il cliente a cambiare banca. In tutto questo, la banca deve anche guadagnarci o, quantomeno, non perderci. La legge non ha obbligato le banche a stipulare le surroghe[1] ma ha previsto che, ove decidano di farlo, il cliente non deve sopportare alcun costo. 

È chiaro che, stanti così le cose, le banche abbiano cercato di ridurre all’osso i costi delle surroghe e cercare fonti di guadagno alternative. Come? Principalmente in tre modi:

1. Il primo è quello di inserire spese occulte non collegate alla surroga, obbligando, ad esempio, il mutuatario ad aprire un conto corrente con un canone più alto del normale. Si tratta tuttavia di misure poco usate perché disastrose in termini di perdita di fiducia del cliente;
2. Il secondo è quello di imporre ai notai compenso fisso che si cerca di tenere il più basso possibile. Il compenso è quindi uguale a prescindere dal valore della pratica (e quindi dalle responsabilità e dai contributi che essa comporta) e dalla sua difficoltà. Questa imposizione è utile alla banca perché può pianificare con maggiore precisione il costo di una surroga. Tuttavia, il notaio che accetta questa imposizione potrebbe lavorare in utile ma anche in perdita se la pratica si rivela particolarmente complessa. Non tutti sono disposti ad accettare questa modalità perché basata su una concezione mercantilistica della professione incompatibile con la pubblica funzione, la quale privilegia la certezza giuridica rispetto al rischio di impresa;
3. Il terzo è relativo alle piattaforme telematiche ed ha in realtà due aspetti:
   1. Il primo è quello di data mining. Sulle piattaforme transita una quantità immensa di dati che possono essere venduti per finalità statistiche e di profilazione[2]. È per questo che il Notariato voleva introdurre una sua piattaforma e non per limitare la concorrenza, cosa che non sarebbe in grado di fare;
   2. Il secondo aspetto consiste nel fatto che per essere scelti dalla banca come notaio che stipula le surroghe occorre accettare le tariffe della banca ed “iscriversi” alle piattaforme, il che potrebbe determinare la violazione del divieto di procacciamento d’affari.

Stante quanto sopra, si capisce perché i notai che stipulano le surroghe sono una minoranza. Una ragione è che bisogna accettare compensi non congrui, l’altra è che bisogna adeguarsi a pratiche di dubbia legittimità. L’affermazione secondo cui pochi notai vogliono fare le surroghe perché atti poco remunerativi è vera ma è impostata in modo da far sembrare che ogni notaio venga sommerso da richieste di surroghe puntualmente boicottate in favore di pratiche più redditizie ma non è assolutamente così. Cerco di dirlo nella maniera più chiara possibile.

La tariffa non esiste più

Posso anche chiedere centomila euro di compenso per fare una surroga così come posso fare gratis una maxifusione da miliardi di euro. Se chiedo compensi troppo alti finirò per non lavorare, se chiedo compensi troppo bassi finirò a gambe all’aria. Ciò che l’articolo non spiega è il perché le surroghe vengono pagate meno dei mutui. La ragione è che le banche impongono compensi ridotti e convogliano le pratiche solo verso notai “convenzionati”. Queste sono le vere ragioni per le quali i notai che fanno le surroghe sono pochi. Dare come fatto certo che i notai hanno trascurato i benefici delle surroghe o che le abbiano osteggiate non ha alcun fondamento.

Parte II: Surroghe bilaterali e trilaterali

Esistono due tipi di surroghe, quella trilaterale e quella bilaterale. In quella trilaterale intervengono la vecchia banca, la nuova banca e il mutuatario. La nuova banca concede il nuovo mutuo e lo eroga alla vecchia banca. Questa riceve la somma dovuta, rilascia quietanza (ossia dichiara che null’altro è dovuto) e libera il mutuatario che, a questo punto, sarà debitore della nuova banca. Quella bilaterale si divide in due fasi: la prima è l’atto di surroga vero e proprio tra la nuova banca e il mutuatario. La nuova banca paga comunque la vecchia e il mutuatario è sempre obbligato verso la nuova. Nella seconda fase la vecchia banca, sempre con atto notarile, rilascia quietanza e libera il mutuatario.

È evidente che la surroga trilaterale è molto più rapida di quella bilaterale ossia è l’esatto opposto di quanto afferma il Corriere. La surroga trilaterale ha il vantaggio dell’immediata estinzione dal vecchio mutuo e contestuale piena efficacia del nuovo. Anche qui, deve essere chiara una cosa. A prescindere dalla modalità in cui è fatta, la surroga coinvolge sempre tre soggetti, la vecchia banca, la banca subentrante e il mutuatario.

Nella pratica cosa è accaduto? È accaduto che le banche surrogate[4], che non avevano affatto piacere di intervenire in un atto in cui la concorrenza fregava loro il cliente, procrastinavano la stipula fino all’inverosimile. Ne è conseguito che quasi tutte le surroghe sono bilaterali. Ma bilaterale non significa più semplice, semmai che il procedimento di surroga si divide in due fasi, il che complica e non semplifica le cose perché spesso le banche ritardano il rilascio delle quietanze costringendo a sprecare tempo a “rincorrere” la banca.

Nel caso ve lo stiate chiedendo, effettivamente la surroga trilaterale è più remunerativa, ma nel senso che si viene pagati lo stesso importo per un lavoro minore rispetto alla surroga bilaterale. Ciò però è indifferente per il mutuatario, il quale non sopporta alcun costo e anzi, gode di tutela maggiore.

Un chiarimento: la surroga trilaterale è diversa dal c.d. “mutuo in controestinzione” che è un mutuo che viene contratto per estinguerne un altro ma i cui costi (notarili e bancari) sono a carico del cliente. Perché vi dico questo? Perché per come è scritto l’articolo sembra che l’Associazione di Banche Italiane (ABI) e Consiglio Nazionale del Notariato si siano messi d’accordo per non stipulare surroghe ma solo mutui in controestinzione, erroneamente confusi con la surroga trilaterale.

Questa è la parte dell’articolo che più mi ha fatto arrabbiare perché vengono accostate vicende differenti entrambe vere, ma scritte in modo da suggerire una conclusione non vera. Posso capire che certe volte si prendono abbagli per la voglia di fare notizia, posso capire che il tecnicismo della questione possa generare confusione ma qui non riesco a non vedere malafede negli articolisti.

Cerchiamo di ricostruire la vicenda. Subito dopo l’entrata in vigore della “Bersani bis” il Consiglio Nazionale del Notariato e l’Associazione delle Banche Italiane hanno intrapreso un dialogo al fine di condividere le pratiche di portabilità dei mutui. In merito l’Antitrust ha espresso delle criticità (che potete leggere qui) ma poi il tutto si è concluso in un nulla di fatto. Tempo dopo l’Antitrust ha condannato diverse banche al pagamento di complessivi 9,68 milioni di euro circa per pratiche anticoncorrenziali (come si legge qui). Il fatto è che nella seconda il notariato non c’entra niente, sono due vicende ben distinte. Quello che mi fa avvelenare è che i due fatti vengono accostati come se fossero legati da un rapporto di causa ed effetto.

Si aggiunge poi che (l’Antitrust) “è intervenuto ripetutamente con procedimenti per «abuso dei poteri di vigilanza e disciplinari» nei riguardi di diversi consigli notarili distrettuali”. Anche qui non riesco a non vedere malafede: non si fa riferimento ad alcun procedimento, pronuncia, sentenza o qualsiasi altro atto e nemmeno si dice come sono finiti questi asseriti procedimenti. Nemmeno si capisce se questi procedimenti riguardano le surroghe o altre vicende. Ammetto che i rapporti tra il Notariato e l’Antitrust non sono idilliaci[5] ma non è questo il modo di fare giornalismo.

Parte III: come funzionano i contributi notarili. Le cifre del Corriere

Arriviamo alla parte dell’asserita evasione. Premetto che è la parte più complicata e tecnica di tutte e per capirla bene occorre prima spiegare a grandi linee come funzionano i contributi notarili. Ora, in ogni atto notarile ci sono due voci da tenere in considerazione: i contributi e la tassa archivio. I contributi servono per fini previdenziali e istituzionali: è evidente quindi che non sono tasse (tant’è che su di essi si paga l’Iva). Il mancato versamento dei contributi non è evasione fiscale, casomai è un illecito contributivo nei confronti del notariato. La tassa archivio è invece una vera e propria tassa. Quindi, l’evasione fiscale al massimo riguarda il mancato versamento della tassa archivio e dell’Iva sui contributi.

I contributi notarili sono regolati da una disciplina abbastanza complessa ma cerco di semplificare il più possibile. In parole povere, esistono due categorie di atti: gli atti con contributi proporzionali e quelli con contributi fissi. I primi sono, solitamente, atti che hanno un valore economico quantificabile (es. le vendite, le costituzioni di società, i mutui, le surroghe e così via). I secondi invece non hanno un valore economico (es. una procura generale, una pubblicazione di testamento e buona parte dei verbali). I primi pagano un ammontare di contributi determinato in base a scaglioni di valore, i secondi pagano contributi predeterminati in misura fissa[6]. Vi sono inoltre degli atti che hanno un valore fisso ma sono esenti da contributi e tassa archivio (es. gli estratti di libri sociali o le procure speciali).

La surroga è un atto che paga contributi in misura proporzionale. Su questo non c’è mai stato alcun dubbio. È praticamente impossibile evadere tasse e contributi sulle surroghe perché l’illecito è troppo facile da scoprire e a nessun notaio passerebbe per la testa di rischiare sanzioni in modo tanto scemo. Il problema, come vedremo dopo, sono i contributi e la tassa archivio delle quietanze.

Il Corriere non riporta come ha calcolato i contributi indicati per cui non è possibile una critica sul merito ma secondo me hanno fatto un grossolano errore di calcolo ossia:

1. hanno preso la cifra di 111 euro come importo dei contributi medi di un mutuo e questo potrebbe essere vero perché facilmente verificabile. L’errore è stato quello di ritenere che le surroghe paghino i contributi come i mutui il che è sbagliato. I contributi delle surroghe invece sono LA META’ di quelli di un mutuo;
2. hanno sommato (arrotondando) ai 111 euro i 55,50 euro a titolo di contributi per le quietanze arrivando ai “circa” 167 euro.

Un’altra cifra che trovo completamente campata per aria è il totale dell’importo evaso che, “fra evasione e danno erariale (…) si aggirerebbe intorno ai 20 milioni di euro”. Neanche in questo caso il Corriere spiega come arriva questa somma e, onestamente, non lo capisco neanche io. Se proprio volessi buttarla lì probabilmente hanno moltiplicato il numero totale di surroghe stipulate (450.000 circa) per 55,5 e hanno ridotto un po’ il totale però capite da soli che è un calcolo totalmente di fantasia.

L’errore del Corriere è considerare evasione fiscale sia il mancato versamento dei contributi che il versamento della tassa archivio. L’evasione fiscale vera e propria esiste solo per la tassa archivio che, in genere è pari a circa il 20% dei contributi ossia 11 euro circa per ogni quietanza. Ci vogliamo aggiungere anche l’Iva sui contributi? E aggiungiamola… ma se anche tutte (TUTTE) le surroghe fossero fatte con quietanza separata e per tutte (TUTTE) non sia stato versato alcunché arriviamo a 10 milioni circa, ma proprio al massimo dei massimi. E, per amor di precisione, non c’è danno erariale perché i contributi non vanno all’Erario ma agli organi del notariato.

La vera questione attiene alla debenza di tassa archivio e contributi delle quietanze fatte con atto separato. Prima della l. 40/2007 le quietanze per surroghe erano praticamente inesistenti ma da quando le surroghe sono diventate decine di migliaia l’anno, la questione ha assunto una certa rilevanza fiscale e contributiva. Quindi ci si è chiesti: la quietanza deve pagare contributi?

E se si, quanti?

Lo vedremo nella prossima parte

[1] Non siamo nell’ambito dell’obbligo di rinegoziazione, che attiene sempre ai mutui, ma è sancito dal d.l. 93/2008.

[2] Ad esempio, una società può acquistare tutti i dati di vendita di abitazioni in una determinata zona e determinare con maggior precisione il prezzo medio al metro quadro. Incrociando dati è possibile ottenere delle profilazioni in modo da fare pubblicità più mirate ed efficaci, ridurre i tempi di vendita, ottimizzare la clientela, ecc.

[3] Ossia le banche titolari dei vecchi mutui, quelli da estinguere col nuovo.

[4] All’inizio ho spiegato che l’effetto surrogatorio è un’ipotesi di successione nel credito. Il mutuo in controestinzione invece non è una continuazione nel vecchio credito ma la sostituzione di un nuovo credito (cioè il nuovo mutuo) col vecchio. Nella pratica le differenze tra le due fattispecie sono estremamente labili, tant’è che il procedimento è molto simile in entrambi i casi.

[5] Avrei voluto scrivere molto di più su questo aspetto ma ho preferito non farlo. Da un lato sarei sceso in vicende estranee al pezzo e ancora più tecniche, cosa che avrebbe reso la lettura veramente troppo difficile. Dall’altro, avrei dovuto sacrificare troppo tempo alla stesura di questo pezzo. Se qualcuno, tuttavia, è interessato a saperne di più, può contattarmi senza problemi.

[6] Faccio un paio di esempi. I contributi su una vendita tra privati di un immobile il cui valore è nello scaglione va dai 186.000 ai 232.400 euro sono 162 euro circa e 33,6 euro di tassa archivio. La contribuzione progredisce per scaglioni di valore per cui i contributi sono identici nello scaglione di valore. Questo, lo ribadisco, a prescindere dal compenso che chiede il notaio. Anche se il notaio fa l’atto gratis, dovrà versare 162 euro di contributi.

Una vendita tra società nello stesso scaglione di valore paga invece 248 euro circa di contributi e 51,4 euro di tassa archivio. Passando agli atti con i contributi fissi, l’atto di rettifica, ad esempio, sconta 24 euro di contributi e 4,6 euro di tassa archivio. La procura speciale o l’estratto autentico non sono tenuti al pagamento di contributi o di tassa archivio.