Mese: Giugno 2021

Fino ad ora abbiamo fatto un breve riepilogo della tassazione degli acquisti prima casa ed esaminato le ipotesi non espressamente contemplate dalla norma di più facile interpretazione. Questo comunque non toglie la possibilità di futuri capovolgimenti interpretativi, stante la novità della normativa. Ora, ritengo opportuno parlare degli aspetti più vischiosi, ossia quelle ricadute interpretative che sono (purtroppo) causate da una frettolosa formulazione della norma.

• Imposta di bollo e tasse ipotecaria e catastale. Come avevo indicato nella prima puntata di questa breve guida, quando l’atto è “assoggettato ad imposta proporzionale di registro” non sono dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo. Ora, a seguito della nuova normativa, l’atto non sarebbe assoggettato ad imposta proporzionale di registro per cui, secondo un’interpretazione affermata da alcuni, sarebbero comunque dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo, con un aggravio di 320 euro totali. È un’interpretazione che secondo me va contro lo spirito della legge perché è evidente che non sono state considerate le tasse indicate perché nella testa del legislatore queste tasse non erano dovute ab origine. Il problema è che sul piano letterale questa interpretazione non è infondata ed è proprio il tenore letterale a suggerirla;
• Due acquirenti di cui solo uno può godere delle agevolazioni. Cosa succede nel caso in cui gli acquirenti siano due ma solo uno possa godere dell’agevolazione in oggetto? La risposta è semplice: solo uno chiederà l’agevolazione che pertanto ridurrà in proporzione l’imposta di registro. Si supponga il caso di Tizio e Caio che acquistano una prima casa che sconterebbe un’imposta di registro di 1.600 euro oltre i 100 euro di imposta ipotecaria e catastale. Solo Tizio può godere delle nuove agevolazioni del decreto sostegni bis. Supponiamo che Tizio e Caio comprino metà ciascuno per cui l’acquisto sconterà metà imposta di registro (800 euro) e metà imposte ipotecarie e catastali (50 euro in totale). Tuttavia secondo qualche interpretazione sarebbe comunque dovuto l’importo minimo di 1.000 euro (per la parte non agevolata) e i 320 euro di tasse ipotecarie, catastali e bollo (per la parte agevolata), riducendo grandemente il vantaggio dell’agevolazione. Ritengo questa interpretazione arbitraria perché non sorretta da dati normativi e totalmente contraria allo spirito della legge. Al fine di fugare ogni dubbio è auspicabile un’interpretazione autentica volta a rendere l’applicazione della legge conforme alle intenzioni del legislatore;
• Significato dell’espressione acquisto “in favore”. L’espressione acquisto “in favore” sembra deporre nel senso che non è necessario che il prezzo dell’immobile venga pagato dall’acquirente. Questo è il tipico caso dei genitori che comprano la casa alla prole, cosa possibile se la prole in questione non fa parte del nucleo familiare ed ha un reddito Isee inferiore a 40.000 euro. Considerate che nella mia sede (Roma) ho visto compravendite di prime case di prezzo ben superiore al milione di euro per cui il decreto sostegni avvantaggerebbe chi ha la fortuna di provenire da famiglie abbienti. Non è chiaro se si tratti di una cosa voluta o meno, fatto sta che la legge sembra includere l’agevolazione anche in questi casi;
• L’Isee come parametro di inclusione nell’agevolazione. Si supponga che una figlia viva ancora con i genitori ma che abbia già un reddito autonomo. Teoricamente il reddito della figlia fa cumulo con quello dei genitori ai fini dell’Isee per cui si troverà probabilmente nella situazione di non poter godere dell’agevolazione mentre il suo caso è proprio uno di quelli che dovrebbe essere incluso. Questa sarebbe, per certi versi, l’ipotesi inversa rispetto alla precedente e sarebbe il colmo se non potesse godere dell’agevolazione;
• La disciplina degli atti soggetti ad Iva. La disciplina degli atti soggetti ad Iva è la meno chiara di tutte. L’acquirente deve versare l’Iva ma si può detrarre un corrispondente importo in occasione di successivi adempimenti fiscali. Va detto che l’agevolazione è potenzialmente molto maggiore perché normalmente l’Iva è di importo molto più alto dell’imposta di registro e inoltre:
  • non c’è alcuna esenzione per le imposte fisse. Ciò significa che probabilmente le imposte fisse vanno pagate. A dirla tutta c’è anche chi ha ipotizzato l’esenzione dalle imposte fisse se l’Isee dell’acquirente non supera i 40.000 euro. Tuttavia, si tratta di un’interpretazione poco aderente al lato letterale;
  • non c’è limite Isee. In altri termini, se compro l’attico nel condominio di nuova costruzione che costa una cifra (pur senza essere un immobile di lusso) posso godere delle nuove agevolazioni. La cosa curiosa è che la mancanza del limite Isee non sembra una dimenticanza visto che il limite di età è ben presente.

Spero che questa mia piccola guida sia stata utile. Come ho già detto, le semplificazioni sono necessarie in una sede come un sito internet o un social network. Per ulteriori chiarimenti o spiegazioni non esitate a contattarmi.

La volta scorsa ho fatto una rapida illustrazione della tassazione dei trasferimenti immobiliari con agevolazioni prima casa soggetti ad Iva o ad imposta di registro. Abbiamo visto che l’atto soggetto ad Iva è in genere fiscalmente più oneroso per l’acquirente mentre l’atto soggetto ad imposta di registro ha il “contrappeso” di dover pagare un’imposta minima di 1.000 euro. Ora è tempo di esaminare più in dettaglio il decreto sostegni bis. Tenete sempre conto che si tratta di una normativa molto recente per cui ciò che scrivo è ancora soggetto a possibili evoluzioni interpretative. Inoltre, E SOPRATTUTTO, la normativa fiscale è molto più complicata di quanto sembra per cui sono consapevole che quanto scritto è una semplificazione che però ritengo utile a fini descrittivi.

Ora, in base al decreto sostegni bis cosa succede? Succede che le discipline tra atti soggetti ad imposta di registro ed atti soggetti ad Iva sono molto diverse e infatti:

• Atti soggetti ad imposta di registro proporzionale:
  • È sancita per le “prime case di abitazione”;
  • È stabilito un limite di età;
  • È stabilito un limite di reddito familiare;
  • Non sono dovute le imposte di registro, ipotecarie e catastali.
• Atti soggetti ad imposta sul valore aggiunto:
  • È sancita (con richiamo al comma precedente) per le “prime case di abitazione”;
  • È stabilito un limite di età;
  • NON è stabilito un limite di reddito familiare;
  • Sono dovute le imposte fisse (Registro, ipotecarie, catastali, tasse e bollo)

Ancora è troppo presto per avere delle prassi univoche però il dato letterale è abbastanza discordante. Quella sull’imposta di registro appare a prima vista un’agevolazione in favore degli acquirenti di prime case mentre quella sull’Iva come un’agevolazione per rilanciare il settore delle costruzioni, essendo in astratto estendibile anche a chi sorpassa il limite dei 40.000 euro annui. Infatti, l’Iva va versata immediatamente (con successiva detrazione) così come vanno versate immediatamente le imposte fisse, cosa che lascia inalterato l’esborso economico da affrontare in sede di acquisto rispetto alla disciplina previgente.

Ora, la normativa presenta diversi punti dubbi. Alcuni sono stati chiariti quasi subito, altri sono ancora in una fase di dibattito. Vediamo prima quelli più semplici:

• L’agevolazione spetta anche in caso di acquisto di pertinenze? Il dubbio nasce dalla lettera della legge che contempla solo le “prime case di abitazione” per cui un’interpretazione letterale porterebbe ad escludere gli acquisti di pertinenze. In realtà (per ora) non pare che ci siano grossi dubbi sull’inclusione delle pertinenze nell’ambito applicativo dell’agevolazione;
• Quali sono i “soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato?” L’incertezza riguarda l’anno cronologico o l’anno solare di stipula dell’atto. Fermo restando che l’espressione usata rimane comunque dubbia, per ora di sicuro l’agevolazione spetta ai nati a partire dal 1° gennaio 1986 e quindi l’”anno” da considerare è quello solare e non quello cronologico. Si faccia l’esempio di un soggetto nato il 1° giugno 1986 che acquista casa il 1° ottobre 2021. Se si considera l’anno solare allora l’agevolazione spetta perché al 31 dicembre 2021 (anno in cui l’atto è rogitato) l’acquirente non ha ancora compiuto 36 anni. Se invece si considera l’anno cronologico (ossia al 30 settembre 2022, cioè passato un anno dall’atto di acquisto) allora l’agevolazione non spetta perché al 30 settembre 2022 l’acquirente ha già compiuto 36 anni;
• Può godere dell’agevolazione chi intende acquistare un immobile attualmente non abitativo ma che si impegna a trasformare in abitativo? Anche in questo caso è l’espressione “prima casa di abitazione” a generare il dubbio. Ad oggi sembra che gli acquisti di immobili non abitativi siano esclusi dal nuovo regime agevolato per cui, ad es. chi volesse comprare un ufficio per convertirlo a propria abitazione, potrà godere delle agevolazioni prima casa ma non di quelle del decreto sostegni bis.

Martedì 25 maggio 2021 è stato approvato il c.d. “decreto sostegni bis” (decreto-legge n. 73/2021) che prevede alcune importanti agevolazioni fiscali per le compravendite immobiliari. Fin da ora si anticipa che la novella sta creando parecchie incertezze interpretative. Vediamo cosa dice la normativa in oggetto (art. 64 commi 6 e 7):

• Comma 6: Gli atti traslativi a titolo oneroso della proprietà di “prime case” di abitazione, ad eccezione di quelle di categoria catastale A1, A8 e A9 (…) e gli atti traslativi o costitutivi della nuda proprietà, dell’usufrutto, dell’uso e dell’abitazione relativi alle stesse sono esenti dall’imposta di registro e dalle imposte ipotecaria e castale (ossia catastale, nda) se stipulati a favore di soggetti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è rogitato e che hanno un valore dell’indicatore della situazione economica equivalente (…) non superiore a 40.000 euro annui.
• Comma 7: Per gli atti di cui al comma 6, relativi a cessioni soggette all’imposta sul valore aggiunto, è attribuito agli acquirenti che non hanno ancora compiuto trentasei anni di età nell’anno in cui l’atto è stipulato un credito d’imposta di ammontare pari all’imposta sul valore aggiunto corrisposta in relazione all’acquisto. Il credito d’imposta può essere portato in diminuzione dalle imposte di registro, ipotecaria, catastale, sulle successioni e donazioni dovute sugli atti e sulle denunce presentati dopo la data di acquisizione del credito, ovvero può essere utilizzato in diminuzione delle imposte sui redditi delle persone fisiche (…); può altresì essere utilizzato in compensazione (…). Il credito d’imposta in ogni caso non dà luogo a rimborsi.

A completamento si aggiunge che il comma 8 prevede l’esenzione dall’imposta sostitutiva per i mutui contratti per un acquisto che rientri nelle ipotesi dei commi 6 e 7. Prima però di spiegare le norme è importante fare uno (anzi due) passi indietro e spendere qualche parola sulla tassazione dei trasferimenti immobiliari. Perché? Perché così si capisce meglio la ragione per la quale queste norme sono scritte in tal modo.

I trasferimenti immobiliari sono fondamentalmente assoggettati a due imposte proporzionali alternative tra di loro: l’imposta di registro e l’imposta sul valore aggiunto (o Iva). Ciò significa che se l’atto paga l’imposta di registro proporzionale allora non pagherà l’Iva mentre se pagherà l’Iva (che è sempre proporzionale) pagherà solo una modesta imposta fissa di registro (200 euro). In linea di principio l’imposta di registro si applica nei trasferimenti tra privati mentre l’iva si applica quando si acquista da un costruttore. Oltre queste imposte vi sono:

• L’imposta ipotecaria;
• L’imposta catastale;
• La tassa ipotecaria (che è diversa dall’imposta ipotecaria);
• La tassa catastale (che è diversa dall’imposta catastale)
• L’imposta di bollo.

Le imposte ipotecarie e catastali sono dovute nella misura fissa di euro 50 ciascuna quando il trasferimento è assoggettato ad imposta di registro mentre sono dovute nella misura fissa di euro 200 ciascuna quando l’atto è assoggettato ad Iva. Le tasse ipotecarie, catastali e il bollo hanno anch’esse importi fissi pari rispettivamente a 35 euro (tassa ipotecaria), 55 euro (tassa catastale) e 230 euro (bollo). Inoltre, quando l’atto è “assoggettato ad imposta proporzionale di registro” non sono dovute la tassa ipotecaria, quella catastale e l’imposta di bollo.

Forse è utile un piccolo schemino

Senza andare troppo nel dettaglio, il 2% sul valore catastale è un’aliquota generalmente più favorevole perché solitamente il valore catastale è inferiore al prezzo. In parole povere, per l’acquirente l’atto soggetto ad Iva è molto più oneroso dal punto di vista fiscale. L’atto soggetto ad imposta di registro proporzionale però deve sempre pagare un’imposta di registro minima di 1.000 euro. Per cui si pagano 1.000 euro anche se il calcolo del 2% sulla base imponibile da un risultato inferiore.

Per ora tutto chiaro? Allora fermiamoci qui.

Alla prossima!

Periodicamente si torna a parlare di alcuni tabù fiscali. I principali sono l’imposta patrimoniale e l’aumento dell’imposta di successione. Qualche giorno fa il segretario del PD Enrico Letta ha accarezzato l’idea tassare maggiormente le successioni dei “grandi patrimoni” ossia quelli superiori a 5 milioni di euro. Subito l’opinione pubblica si è divisa tra favorevoli e contrari, ciascuno con ragioni a proprio sostegno.

I favorevoli sostengono anzitutto che l’Italia, da questo punto di vista è una specie di paradiso fiscale visto che abbiamo delle imposte di successione irrisorie. In realtà non è proprio così nel senso che, sì, è vero che le nostre imposte sono molto basse, ma anche negli altri paesi esistono metodi per pagare imposte di successione molto basse. L’argomento più sensato è quello secondo cui la tassa di successione contribuisce a rimuovere ostacoli all’uguaglianza sostanziale dei cittadini. Non a caso la tassa di successione è anche chiamata la “tassa sulla fortuna” perché si tratta di ricchezza che l’erede acquista grazie “alla fatica” del predecessore.

Anche le motivazioni dei contrari sono più che fondate. Si sostiene in primo luogo che è ingiusto tassare una ricchezza che è già stata tassata in sede di dichiarazioni dei redditi. Ossia: se io ho accumulato 5 milioni di euro lavorando e su quel lavoro ho già pagato le imposte sui redditi, è ingiusto che quel patrimonio venga ritassato in sede di successione. Inoltre, si afferma, per come è stato proposto, l’aumento dell’imposta potrebbe essere fiscalmente inefficiente ossia costare di più in apparato di recupero/riscossione rispetto al gettito fiscale atteso.

Entrambi gli orientamenti partono da petizioni di principio ossia su ciò che è giusto o sbagliato per cui non ha senso cercare di stabilire chi è nella ragione e chi nel torto. Chiaramente l’imposta deve essere costruita in modo molto attento ma fino ad ora il dibattito è rimasto a livello abbastanza superficiale.

Ci sono però due cose che trovo odiose nella proposta così come formulata. La prima è che viene fatta in un momento in cui si piangono parecchi morti e quindi a dir poco inopportuna dal punto di vista temporale. La seconda è l’utilizzo che si farebbe del maggior gettito sperato dall’imposta: dare un contributo di 10.000 euro ai diciottenni. Anzi, una “dote”. Ecco, oltre all’infelice uso del termine “dote”, questa è un’ulteriore conferma del fatto che quello italiano è un popolo incapace di guardare davvero al futuro. Perché invece di provvedere ad una ristrutturazione fiscale seria, ad una riforma a lungo termine del sistema di istruzione, ad un’ottimizzazione della spesa pubblica, ci si orienta verso la solita “elemosina di stato” spacciata come aiuto ai giovani ma che nelle (vere) intenzioni serve solo per accaparrare voti.

Perché, oggettivamente, con 10.000 euro non puoi avviare nessun progetto personale o imprenditoriale che sia. Con 10.000 euro non puoi andare a vivere da solo. Con un affitto irrisorio e mangiando scatolette, ci si può campare al massimo per un anno e mezzo, nemmeno la metà di un percorso universitario. Con 10.000 euro non puoi nemmeno mettere su un’attività che richiede un minimo di investimenti. Tanto vale spenderseli in un bel viaggio o per comprarsi una moto, ma queste possibilità non sono contemplate.